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アパートマンション経営(不動産投資)の基礎知識

投資マンションどうして今、アパート・マンション経営が注目されてるの?

景気の回復がなかなかはかどらず、公的年金もアテにならないとされる現在、投資手段のひとつとして、また、豊かで安心できる老後を準備する手段として、「アパート・マンション経営」が多くの人から注目されています。
しかし、現在主流になっている「アパート・マンション経営」のシステムを知らない人の中には、「賃貸アパート・マンションを経営する」というと、すぐに「自分には縁のない話だ」と思ってしまう方が多いようです。

「賃貸住宅の経営なんて、土地持ちのお金持ちにしかできないんじゃないの?」
「自己資金のない普通のサラリーマンにはとても無理」
「不労所得なんて、夢のような話」……

しかし、今、多くの「普通のサラリーマン」が「アパート・マンション経営」を実際に行っているのです。
「アパート・マンション経営」がどうしてこれほど注目されているのか? 実際に上手に経営している人はどんな形で行っているのか? そして、デメリットはないのか? など、ここでは「アパート・マンション経営」の詳細を具体的に見ていきましょう。


「自己資金がないからできない」は、大きな間違い

「アパート・マンション経営」を最初からあきらめてしまう人は、決まって「自己資金がないから」と言います。しかし、多くのサラリーマンの家庭には、「お金がない」とはいいつつも、家計を総点検するといろいろな形で投資にまわせる蓄えがあるものです。もし、それが1000万円に達しているなら、「アパート・マンション経営」は可能なのです。


1000万円から始める「アパート・マンション経営」

1千万円でスタートする「アパート・マンション経営」の一例です。
ここでは、中古アパート(6室)を4800万円で購入したとします。

資本金 1000万円
購入物件 4800万円
借入金 4800万円-1000万円=3800万円(20年返済)

毎月の家賃収入 家賃5万円×6室=30万円
毎月の返済額 20万円(金利2.5%)

「アパート・マンション経営」で得られる固定収入
月額30万円-20万円=10万円

 1000万円の投資が、1年で120万円のリターンを生み出すことがわかります。
1千万円の投資では年に120万円の利益を出すことしかできませんが、それでも「アパート・マンション経営」がいかに堅実で安全な投資であるかは理解できると思います。

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「アパート・マンション経営」のメリット

投資のポイント「高い利回り」
この超低金利時代、先ほど紹介した例では12%の利回りです。ほかの投資手段では、このような数字は望めないでしょう。

「老後の生活設計を安定したものに」
公的年金を頼りにできない現在、賃貸物件の経営は、私的年金を確保する手段となります。20年、30年でローンを組んでも、返済後の老後の生活設計はより安定したものとなります。

「相続税対策」
住宅ローンには生命保険がついており、8000万円までのローンは借主が亡くなるとゼロになります。家賃はそのまま遺族の収入となります。
現金で8000万円あった場合、その全額が相続税の対象になることを考えれば、これも大きなメリットといえるでしょう。


「アパート・マンション経営」のデメリット

 では、「アパート・マンション経営」にデメリット=リスクはないのでしょうか?

「空室」
誰もが思い浮かべるのは、まず「空室」の問題でしょう。
これは「アパート・マンション経営」には必ずついてまわる大きな問題で、多くの大家さんが頭を悩ませています。「空室」があると、収入を生むはずの賃貸アパート・マンションが、逆に支出を生むものとなってしまうのです。

「住人とのトラブル」
さらに問題になるのが、住人とのトラブル、特に家賃滞納などです。これは空室よりも大きな損害があります。家賃は入らないにもかかわらず、未回収の家賃には税金がかかってしまいます。新たに借主を探そうにも、これも時間と手間がかかってきます。
また、部屋や設備に関する住人からのクレームが多くなれば、大家さんはその処理に追われることになります。

「住宅ローンの返済」
資産では問題なく返済できるはずのローンも、たとえば思わぬ災害で建物が倒壊した場合、ローンの支払いだけが残ってしまいます。可能性は低いとはいえ、これもリスクのひとつといえるでしょう。また、なにかの理由で建物を売却する場合なども、売却価格よりローン残高の方が高ければ、このケースもローンの支払いが残る結果となります。

「金利の上昇」
現在、日本は超低金利時代にあります。しかし、将来的に景気が回復した場合、金利が上がれば月々の支払いも当然増えることになります。可能性として、収入を生み出すはずの賃貸アパート・マンションが、支出を生み出してしまうこともあり得るのです。


リスクを避けるには

「アパート・マンション経営」につきもののリスクを避けるためには、物件を選ぶ際の不動産会社、物件を管理していく管理会社など、パートナー選びが最も重要になります。「アパート・マンション経営」のリスクのほとんどは、「良いパートナーと組む」ことで避けられるといってもいいでしょう。
空き室が多いなどのリスクの発生は、物件選びの段階で不動産会社の「目が利かなかった」という時点で、すでに決まってしまうのです。また、住人とのトラブルは、管理会社が上手に処理していけば、ほとんどスムーズにクリアできます。
良いパートナーと組むことによって、「アパート・マンション経営」は本当に確かな投資手段となるのです。

「良い不動産会社」
・長い間、その地元で営業している
・賃貸アパート・マンション専門に営業している
・多くの「成功例」を実績として持っている
・悪い噂がない

「良い管理会社」
・上記の信頼できる不動産会社が推薦する業者
・全国賃貸管理ビジネス教会の会員であること
・完全管理委託&100%家賃保証を約束してくれる業者


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札幌の特性

【札幌でアパート経営を行うメリット】

札幌札幌のアパート経営は全国の不動産投資家に注目されています。
都市の人口や市民の特徴などとあわせて、メリットと注意点をご説明いたします。

なぜ「札幌市」でアパート経営なのか?

政令指定都市・札幌の人口と世帯数の増加

北海道全人口の3分の1が札幌

札幌市は人口191万人、全道人口の35%を占める北方圏の拠点都市です。
⇒全国で第5位[1.東京、2.横浜、3.大阪、4.名古屋、5.札幌]の人口を擁しています。

企業も学校も一極集中型

政令指定都市である札幌には企業や大学、専門学校や専修学校が集中しています。そのため道内各地から
就職・就学者が集まり、また、東北エリアにおいては東京や大阪の賃料・物価が高いことから、
物価の安い札幌に移住してくる傾向にあります。

高い人口・世帯数の増加率

一極集中都市であるため地方から札幌への人口流入が相次ぎ、地方町村の人口は年々減少し、 逆に札幌は増加しています。また、ひとり暮らしの増加などにより世帯の小規模化(現在は1世帯あたり2.1人)が 急速に進んでおり、札幌の世帯数増加率は5.4%という点も賃貸アパー トの需要が増えている理由のひとつと考えられます。

■全国の人口

順位
都市
平成16年調査 平成22年調査 増減率
1 東京都区部
8,466,120人
8,945,695人 5.6%
2 横浜市
3,551,230人
3,688,773人 3.8%
3 大阪市 2,633,029人
2,665,314人 1.2%
4 名古屋市
2,198,633人
2,263,894人 2.9%
5 札幌市 1,865,788人
1,913,545人 2.5%
- 都市
平成16年調査
平成22年調査 増減率
- 北海道全体
5,662,857人
5,506,419人 -2.7%
- 札幌市世帯数
840,340世帯
885,848世帯 5.4%

 ※データ参考資料「平成16年各都市統計情報」「総務省統計局・平成22年国勢調査」

賃貸の需要性が高い・好立地を確保しやすい

企業の出先が多い

交通機関・環境など立地条件の良い土地を確保しやすい

地価の下落による物件価格の値下がり

 すなわち、札幌市はアパート・マンション経営に適しており、不動産投資にふさわしい都市なのです。

 ※データ参考資料「総務省統計局・平成22年国勢調査」