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不動産投資 Q&A 疑問解決!

収益物件購入の際の自己資金の目安はいくらですか?
またはフルローンで収益物件を購入できますか?
A 自己資金の目安は金融機関では物件購入価格のおおよそ2~3割といわれますが、金融機関の基準やお借入する方の資産・担保状況によって自己資金の比率も変わりますしフルローンで物件を購入できるケースも充分あります。


Q 収益物件を選ぶ際に気を付けるポイントは何ですか?
A 満室利回りが高くても入居率が低ければ意味がありませんので賃貸の需要が高いエリアであることが大切です。駅が遠くても近隣に大学や大型病院などがあれば高い入居率を保てます、逆に駅が近くても賃貸の需要が低いエリアであれば意味がありません。
一般的に新築物件よりも中古物件のほうが利回りは高くなりますが、建物修繕費用がすぐにかかるケースも少なくありませんので注意が必要です。


Q 地方都市の物件と東京都心の物件ではどちらの物件がよいでしょうか?
A 東京都心の物件のほうが資産価値は高いですが地方都市の物件と比べると利回りは低くなる傾向にあります。一方地方の物件は取得価格が低めなので取得しやすく利回りも都心の物件より高いです。 資産価値を重要視される方は東京都心の物件、利回りを重要視される方は地方都市の物件がよいでしょう。


Q 一棟物のマンション・アパートを所有するのと、区分所有マンションを複数所有するのではどちらが良いでしょうか?
A 区分所有マンションを複数所有する場合それぞれに修繕積立金及び管理費がかかりますし、一棟物の物件と同じ投資金額で物件を購入した場合区分所有マンションの方が部屋数が少ないと思われますので空室になった場合のリスクも区分所有マンションの方が高いです。
また区分所有マンションの方が金融機関の借入頻度が増えるためそれに係る諸費用も増加します。よって一棟物のマンションを所有された方がよいと思われます。


Q 収益物件購入時に係る諸費用はどのようなものがありますか?
A 売買契約を締結する際の印紙代・表示登記、所有権移転登記に係る登録免許税及び登記手数料・火災及び地震保険料・仲介手数料・金融機関のローンを利用する場合には事務手数料や保証料が必要となります。
物件購入の約3ヶ月後に不動産取得税の通知が来ます。新築物件は中古物件に比べ様々な軽減措置がありますので税金面では優遇されています。


Q 物件を所有している間にかかる諸費用はどのようなものがありますか?
A 土地・建物の固定資産税、都市計画税・管理を委託している場合は管理手数料・建物共用部の電気代・区分所有マンションであれば修繕積立金及び管理費といったものが諸費用として考えられます。

固定資産税、都市計画税についても新築物件は様々な軽減措置により優遇されています。


Q 物件購入後の管理はどうすればよろしいでしょうか?
A 入居者のクレーム対応・家賃の入金管理・退去の立会・空室の募集等個人のお客様で行うには非常に大変なものですし専門知識・ノウハウも必要となってきます。そこで毎月決まった手数料を支払い管理会社に委託される方がほとんどです。
当社も有限会社アウルサービスという管理専門の会社がございますので管理委託をお考えの方はご相談下さい。


Q 不動産投資の利点は何ですか?
A 不動産投資の一番利点は家賃収入による安定したインカムゲインを得られる点にあります。株式投資や為替投資等のキャピタルゲインを得ることを目的とした投資では昨年のサブプライムショックのように一夜にして激しく価格の下落が起きることもあります。